Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de contrats de location qui présentent des différences. Ainsi ils ont une règlementation, une durée, des conditions et des objections propres à chacun. Il sera donc intéressant d’étudier plus en détail ces deux types de location à travers cet article.
Les grandes différences entre bail commercial et bail professionnel
D’un côté, le bail commercial est destiné à des activités commerciales telles que la vente de bien et de services au public. Ce type de bail concerne souvent les restaurants ou les magasins par exemple. D’un autre côté, le bail professionnel est utilisé pour des activités non-commerciales, par exemple pour des professions libérales (avocat, architecte, médecin) ou pour des entreprises qui exercent des activités intellectuelles telles que des séminaires.
Les baux commerciaux ont une durée de 9 ans contre 6 ans pour les baux professionnels. De plus, les baux professionnels sont généralement plus flexibles, par l’utilisation des locaux et par le fait que l’on puisse choisir l'indice de révision des baux (nous étudierons le terme plus loin).
Le bail commercial et le bail professionnel ont des règles différentes quant à la leur résiliation et à leur renouvellement. Les locataires d’un bail professionnel ont la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, avec un préavis de 6 mois. Pour le bail commercial, la résiliation doit être anticipée. Ce n’est qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l'avance qu’elle peut avoir lieu.
Un locataire avec bail professionnel n’a pas le droit au renouvellement. Pour le bail commercial, le locataire a le droit au renouvellement du contrat qui est de l’ordre public. Il n’est pas possible qu’une clause du contrat pour bail commercial prive le locataire de son droit au renouvellement.
Cependant, pour le bail professionnel, le bailleur est permis de mettre fin au bail à son expiration sans avoir à se justifier et sans contrepartie financière. Il doit tout de même informer le locataire avec un préavis de 6 mois.
Les loyers de ces deux types de location peuvent être amenés à baisser ou à augmenter en fonction de plusieurs indices. Les indices de révision pour les baux commerciaux ou les baux professionnels permettent de baisser ou d’augmenter le loyer. Il existe des indices propres à chacun des deux types de baux.
Bail commercial : L’indice des loyers commerciaux (ILC)
Cet indice est utilisé pour les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au Registre de Sociétés (RCS). L’ICL ne prend cependant pas en compte les contrats liés à des activités industrielles, à des immeubles uniquement dédiés aux bureaux, ou à des plateformes de logistique. Pour ces derniers il sera appliqué un autre indicateur appelé l’ILAT, que nous verrons juste après.
L’Insee calcule l’ILC chaque trimestre à partir de L'indice des Prix à la consommation (hors tabac et loyers) à 75% et de l’indice du Coût de la Construction à 25%.
Le nouveau loyer sera calculé avec cette formule :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’années précédente)
Bail commercial : L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Il est également possible d’utiliser l’ILAT qui est appliqué aux activités libérales et tertiaires, à la location de bureaux et aux entrepôts logistiques. Pour le calculer, on prend en compte l’évolution des prix à la consommation hors tabac et les loyers sur tous les foyers (50%), le prix du coût à la construction (25%) et le Produit Intérieur Brut (PIB) en valeur (25%). Le calcul du nouveau loyer se fera en suivant le même modèle de formule que pour le calcul de l’ILC.
Il est important de prendre en compte que l’ajustement automatique du loyer se fait en fonction des variations de l’indice choisi, à la date d'anniversaire de la prise d'effet du bail. Cet ajustement doit être prévu par une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile), clause dans laquelle le locataire et le bailleur se mettent d’accord pour indexer le loyer en cours.
L’Indice du Coût de la Construction : L’ICC
Depuis le 1er septembre 2014, l’indice du Coût de la Construction (ICC) n’est plus utilisé comme indice de référence pour les baux commerciaux. Le choix se fait donc entre l’ILC et l’ ILAT en fonction de l’activité concernée par le bail.
Bail Professionnel : plus de flexibilité sur les indices de référence
Comme nous l’avons vu précédemment, les conditions de renouvellement d’un bail professionnel sont librement fixées par le bailleur et le locataire. Il est alors de leur devoir de convenir l’indice de référence qu’ils souhaitent appliquer lors de la révision du bail. Plusieurs solutions s’offrent à eux, le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer du bail professionnel avec l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ou avec l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Cependant pour les baux professionnels liés à l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement foncier, l’ICC peut servir d’indice de référence.
Le nouveau loyer suivra le calcul suivant : Loyer actuel x (nouvel indice de révision/indice de révision du même trimestre de l’année précédente)
Quelques règles s’appliquent pour les indices de référence des baux professionnels, si le bailleur et le locataire n’ont pas convenu de clause de révision, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du contrat. Par ailleurs, si le bail contient une clause de révision, mais pas de date de révision, la date qui s’applique est celle de l’anniversaire de la conclusion du contrat de bail.
Les indices de révision chez Ublo
Chez Ublo, pour l’instant il existe uniquement l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Il est calculé chaque semestre par L’Insee.
Le nouveau loyer est calculé de cette manière:
Nouveau loyer : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référencement du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente
Pour les indices de revalorisation, l’enjeux est triple : Il est nécessaire de disposer des informations concernant l'indice de réévaluation, notamment sa méthodologie de calcul. Il faut également effectuer le calcul de l'indice de réévaluation, l'appliquer et la notifier.
L’enjeux de la revalorisation des loyers est très important dans un environnement d’inflation et de hausse des prix. Le logiciel de gestion immobilière Ublo permet d’automatiser tout ce processus et donc de simplifier les échanges entre le bailleur et le locataire.
