Modèle de bail de location : Tout ce que vous devez savoir

La signature d'un bail de location, ou contrat de location est une étape cruciale dans toute transaction immobilière. Que vous soyez propriétaire ou locataire, comprendre les tenants et les aboutissants d'un bail est essentiel pour établir une relation de location solide conforme à  l'article 1713 du Code civil. Dans cet article, nous allons explorer en détail chaque aspect d'un bail de location.

Qu’est ce qu’un bail de location ?

Le contrat de location, communément désigné sous le nom de bail, a pour fonction de régir la location d'une propriété et de préciser les responsabilités tant du locataire que du propriétaire. En contrepartie d’un loyer, le propriétaire s'engage à mettre à disposition son logement. Il existe cependant plusieurs types de baux de location:

• Les baux de location pour les logements meublés et vides, qu'ils soient en colocation ou non
• Le bail mobilité, introduit par la loi Elan en 2018, est établi entre le propriétaire d'un logement meublé et un locataire qui prévoit d'occuper le logement pour une courte durée, par exemple, un salarié en intérim ou un étudiant.
• Le bail solidaire est destiné aux personnes à revenus modestes, et il est garanti par une association agréée pour assurer le paiement des loyers.
• Le bail de location professionnel est spécifiquement conçu pour l'installation de professions libérales telles que les médecins, notaires, huissiers, avocats, architectes, etc
• Le bail commercial est utilisé pour la location de locaux destinés à des activités commerciales, industrielles, ou artisanales.

Les termes de base d’un bail de location

Locataire : La personne qui loue la propriété.

Propriétaire : Le propriétaire de la propriété mise en location.

Loyer : Le montant mensuel que le locataire s'engage à payer pour occuper la propriété.

Durée du bail : la période pendant laquelle le contrat de location est en vigueur.

Dépôt de garantie : Une somme d'argent que le locataire remet au propriétaire en garantie de paiement du loyer et de la préservation de la propriété.

Comment rédiger un bail de location conforme ? : La loi ALUR

La loi ALUR (Accès au logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 encadre l’accès au logement locatif pour améliorer l’accès au logement.

Les propriétaires qui louent leur bien doivent suivre certaines règles pour mettre leur logement en location. Voici ce que cela implique :

• Déclaration de la mise en location du logement : Le propriétaire doit déclarer la mise à la location de son bien auprès de la collectivité dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. Il doit fournir plusieurs informations telles que son identité et la localisation du bien.
• Autorisation de la mise en location : Il est indispensable de louer son bien sous autorisation de la mairie de sa commune ou de l’EPCI ( Établissement public de coopération intercommunale concerné). Cette démarche à pour but d’avoir la confirmation que le logement est salubre et suffisamment en bon état pour accueillir des locataires.
• Notice d'Information : Ils doivent fournir aux locataires une notice d'information qui explique les règles et les droits des locataires.
• Encadrement des loyers : Les loyers doivent respecter les limites fixées par la loi en fonction de la zone où se situe le logement.
• Contrats de location types : La loi Alur a créé des modèles de contrats de location types pour les locations meublées et nues. Tous les nouveaux contrats de location doivent être basés sur ces modèles, bien qu'il soit possible d'ajouter des clauses spécifiques. Nous vous fournirons plus loin dans l’article plusieurs exemples de baux de location conformes.

Ces règles visent à garantir la sécurité et les droits des locataires, tout en offrant une certaine flexibilité aux propriétaires. Les nouveaux contrats de location doivent également contenir des informations essentielles, comme la taille du logement, le loyer de référence de la zone, les réparations effectuées depuis le dernier bail, le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire, et les équipements de communication dans le logement. Ces règles sont en vigueur depuis août 2015. Retrouvez ici des templates de baux de locations conforme à la loi.

Qui doit signer le Bail?

La signature du contrat de location implique plusieurs parties, mais les règles varient en fonction de la situation familiale et de la propriété du bien. Il est essentiel de comprendre les règles de signature en fonction de votre situation, car cela peut avoir des implications importantes sur les droits et les obligations de toutes les parties impliquées dans le contrat de location.

Voici comment se déroule la signature en fonction des différentes situations :

Locataires :

Pour les personnes mariées, le contrat de location est conjoint. Cela signifie que la signature de l'un des conjoints engage automatiquement l'autre. La cotitularité ne peut être annulée qu'après un jugement de divorce.

Pour les partenaires de Pacs, ils doivent demander conjointement au propriétaire la cotitularité pour louer ensemble un logement. Les deux partenaires doivent signer le contrat de location.

Pour les personnes ni mariées ni pacsées, il est possible de signer le bail à plusieurs et de devenir colocataires. Si un seul locataire signe, les autres résidents n'auront pas les mêmes droits que le signataire principal. Toutefois, il est possible d'ajouter ultérieurement un locataire avec un avenant au contrat de location initial.

Propriétaires :

Pour les propriétaires mariés, la signature de l'un des époux est suffisante pour engager le couple. Si un seul des époux est le titulaire de la propriété, l'autre n'a pas besoin de signer le contrat de location.

Pour les propriétaires en indivision (par exemple, des partenaires non mariés ayant acheté un bien ensemble), tous les copropriétaires doivent signer le contrat de location. Si l'un d'entre eux est dans l'impossibilité de signer, il peut demander à un autre copropriétaire de le faire en son nom avec une procuration.

Quelle durée pour un bail de location ?

La loi établit une durée minimale pour les contrats de location, qui est clairement stipulée dans le contrat de location.

En vertu de la loi, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter le logement avant l'expiration du contrat, sauf en cas de non-respect des termes et conditions convenus entre les parties tel que l’absence de souscription à une assurance ou le non-paiement des charges et du loyer . La durée du contrat de location varie en fonction de la nature de la location:

• Pour les locations meublées, la durée minimale est d'un an, avec possibilité de renouvellement.
• Pour les locations vides, la durée minimale est de trois ans, renouvelable, sauf dans le cas où le bailleur est une entité juridique, à l'exception des sociétés civiles immobilières familiales, auquel cas la durée est de six ans.
• Les contrats de courte durée, tels que les baux mobilité, peuvent varier de un à dix mois, mais ils ne sont pas renouvelables.
• Les contrats de colocation ont une durée qui peut varier de un mois à trois ans, avec possibilité de renouvellement.
• Pour les contrats de location solidaire, la durée minimale est de trois ans.

En résumé, la durée du contrat de location est déterminée en fonction de la nature de la location et des stipulations convenues dans le contrat.

Comment résilier un contrat de location?

Un propriétaire peut résilier un contrat de location en cas de :

• Défaillance du locataire : Si le locataire ne respecte pas les conditions du contrat, par exemple, en ne payant pas le loyer ou les charges, en ne souscrivant pas à une assurance, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation du bail.
• Décision du propriétaire : Le propriétaire peut également décider de résilier le contrat pour vendre le bien, y habiter lui-même, ou y loger un proche en tant que résidence principale. Le propriétaire doit informer le locataire de sa décision en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception. Le préavis varie en fonction de la nature de la location (vide ou meublée) : au moins 6 mois avant la fin du contrat pour un logement vide et au moins 3 mois avant pour une location meublée.

Voici comment les règles à appliquer pour les locataires:

Les locataires ont également le droit de résilier leur bail à tout moment, mais ils doivent respecter un préavis de départ, dont la durée dépend de la localisation du bien (zone tendue ou non) et de la nature de la location (vide ou meublée). Généralement, le préavis doit être envoyé un mois avant la date à laquelle le locataire souhaite quitter les lieux. Pour résilier le bail, le locataire doit informer le bailleur de son intention de quitter les lieux en envoyant une lettre de résiliation de bail.

Ublo à votre service dans la gestion locative

La signature du bail de location est la première étape qui mène ensuite à d’autres démarches telles que les avis d’échéance et le quittancement. Contrairement au bail de location, ces étapes peuvent être automatisées. Ublo vous accompagne dans la gestion de vos locations et vous fait gagner du temps en vous proposant un logiciel adapté à vos besoins.

Conclusion :

Un bail de location est un document essentiel pour les propriétaires et les locataires. En comprenant chaque partie du contrat, vous pouvez établir une relation de location solide et transparente.

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