Les 10 prédictions pour l'immobilier en 2023

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Prédiction 1 : L’émergence du leasing immobilier

Aussi bien l’arrivée sur le marché de nombreux acteurs privés mais aussi l’accélération de ce dispositif chez les bailleurs sociaux.

Le leasing c’est quoi ?

Le leasing immobilier est une forme de location qui permet à une personne ou une entreprise de mettre en place un contrat avec une société de leasing pour l'utilisation d'un bien immobilier, généralement un bâtiment ou un terrain, pour une durée déterminée et moyennant le paiement d'un loyer mensuel. Le bien immobilier reste la propriété de la société de leasing pendant toute la durée du contrat.

Le leasing immobilier est devenu populaire en France dans les années 1980 et est devenu l'un des moyens les plus courants pour les entreprises de se procurer des biens immobiliers. Cette forme de location permet aux entreprises de disposer d'un bien immobilier sans avoir à en assumer la pleine propriété, ce qui leur permet de conserver leur capital pour d'autres investissements. Le leasing immobilier est également souvent utilisé par les particuliers pour l'achat de biens immobiliers tels que des maisons ou des appartements.

L’avantage du leasing immobilier

Il y a plusieurs avantages au leasing immobilier. Tout d'abord, cela permet de disposer d'un bien immobilier sans avoir à en assumer la pleine propriété, ce qui peut être particulièrement intéressant pour les entreprises qui ne souhaitent pas investir une grande somme d'argent dans un bien immobilier. De plus, le coût du loyer dans le cadre d'un contrat de leasing est souvent inférieur à celui d'un crédit immobilier, ce qui peut être un avantage pour les particuliers qui cherchent à acheter un bien immobilier. Enfin, le leasing immobilier permet également de disposer d'un bien immobilier sans avoir à s'inquiéter des problèmes de maintenance et d'entretien, qui sont généralement pris en charge par la société de leasing.

Prédiction, en 2023, affirmation avec grande croissance de nouveaux acteurs privés à l’instar de Sezame ou Pazapa.

Prédiction 2 : La remontée des taux immobilier

Les taux d'intérêt ont tendance à évoluer de manière cyclique, avec des périodes de taux élevés suivies de périodes de taux plus bas et vice versa. Cependant, l'ampleur et la durée de ces cycles peuvent varier considérablement en fonction de nombreux facteurs, tels que l'inflation, la politique monétaire des banques centrales et l'état de l'économie en général.

Au cours des dernières décennies, les taux d'intérêt ont connu de nombreuses variations. Par exemple, au début des années 1980, les taux d'intérêt ont atteint des niveaux record, avec des taux d'intérêt à long terme supérieurs à 15 %. Ces taux élevés ont été principalement causés par une forte inflation dans les années 1970 et par une politique monétaire restrictive de la part de la Réserve fédérale américaine. Au cours des années 1990 et 2000, les taux d'intérêt ont connu une tendance à la baisse, atteignant des niveaux historiquement bas à la fin des années 1990 et au début des années 2000.

Il est important de noter que les taux d'intérêt peuvent également être influencés par des événements économiques ou politiques spécifiques, tels que les crises financières ou les guerres. Par exemple, pendant la crise financière de 2008, les taux d'intérêt ont connu une forte baisse en raison de l'incertitude économique et de la décision de la Réserve fédérale américaine d'abaisser ses taux d'intérêt pour soutenir l'économie. Depuis lors, les taux d'intérêt ont connu une hausse lente mais constante, mais ils restent relativement bas en comparaison avec les niveaux historiques.

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, taux d’emprunt moyen à 20 ans au-delà de 4%.

Prédiction 3 : La baisse des prix de l’immobilier

Les prix de l'immobilier varient considérablement en France en fonction de la région, du type de bien et de nombreux autres facteurs. En général, les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter dans les régions où la demande est forte, tels que les grandes villes et les régions touristiques, tandis que les prix sont généralement plus bas dans les régions rurales ou moins peuplées.

Les prix de l'immobilier ont également tendance à augmenter au fil du temps en raison de l'inflation et de l'augmentation de la demande. Cependant, les prix de l'immobilier peuvent également fluctuer en fonction de l'état de l'économie en général et de l'offre de biens immobiliers disponibles sur le marché. Par exemple, pendant la crise financière de 2008, les prix de l'immobilier ont connu une baisse dans de nombreuses régions en raison de l'incertitude économique et de la réduction de la demande de biens immobiliers.

Prédiction pour l’immobilier, en 2023, l’augmentation du taux d’emprunt va réduire la capacité d’emprunt et donc la production de crédit. La demande va être alors fortement réduite, avec une baisse entre 5 et 10% dans les zones non tendues.

Prédiction 4 : Une décote marquée pour les passoires thermiques de l’immobilier

La passoire thermique correspond au logement classé peu économe lors du DPE. Cela permet de donner une évaluation de la consommation énergétique d'un bâtiment et de son impact sur l'environnement en termes de gaz à effet de serre (GES).

Pour rappel le DPE est obligatoire depuis 2007 lors de la vente ou de la location d'un bâtiment, afin d' informer les acheteurs ou les locataires de la consommation énergétique du bâtiment. Elle est réalisée par un professionnel certifié, qui doit suivre une formation spécifique et être agréé par le ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie.

Le résultat de la passoire thermique est présenté sous forme de classe allant de A (très économe) à G (peu économe).

La décote est déjà présente mais elle va s'accentuer

Prédiction 5 : Le logement intermédiaire, vecteur de croissance des bailleurs sociaux

Le logement intermédiaire est un type de logement qui se situe entre le logement social et le logement privé, du point de vue du niveau de loyer. Il est destiné aux personnes qui ne peuvent pas accéder au logement social, mais qui ont des difficultés à payer les loyers du marché privé.

Le logement intermédiaire peut être proposé par des bailleurs sociaux, qui sont des organismes chargés de la gestion de logements destinés à des personnes à faibles revenus. Les bailleurs sociaux peuvent être des entreprises publiques ou privées, ou des associations.

Le logement intermédiaire constitue un vecteur de croissance important pour les bailleurs sociaux, car il leur permet de proposer des logements à des personnes qui ne sont pas éligibles au logement social, mais qui ont tout de même des besoins en matière de logement. En proposant des loyers modérés, les bailleurs sociaux peuvent ainsi contribuer à répondre à la demande de logement des ménages à revenus intermédiaires. De plus, en proposant des logements de qualité, les bailleurs sociaux peuvent également contribuer à améliorer le cadre de vie des personnes qui y habitent.

La croissance est déjà forte depuis quelques années mais le dispositif prend encore plus d’ampleur. Au total, plus de 73.000 logements locatifs intermédiaires ont été produits depuis 2014, dont 60% sur les trois dernières années

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, le nombre de logements intermédiaires dépassera les 100 000 et la production annuelle les 30 000.

Prédiction 6 : l’arrivée de nouveaux acteurs sur l’investissement locatif

L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Cela peut être une maison, un appartement, un immeuble, etc. L'objectif est de percevoir des revenus grâce à la location du bien et de bénéficier éventuellement d'une plus-value lors de la revente.

De nombreux acteurs non traditionnels sont apparus sur le marché de l'investissement locatif, comme les plateformes de crowdfunding immobilier qui permettent aux particuliers de financer des projets immobiliers en investissant une petite somme d'argent.

Les fonds d'investissement immobiliers sont également de plus en plus populaires auprès des investisseurs, car ils offrent une diversification de leur portefeuille et une gestion professionnelle de leur investissement locatif.

Les sociétés de gestion de patrimoine sont également de plus en plus présentes sur le marché de l'investissement locatif, proposant des services de conseil et de gestion pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'achat d'un bien immobilier à des fins de location.

Les dernières années ont été marquées par l’arrivée de startups sur l’investissement locatif, Masteos, Bricks, Brickmeup, Shaka, Bevouac etc.

L’offre est de plus en complète, et il est possible de trouver facilement un accompagnement en fonction de la recherche de l’investisseur (budget, typologie de biens, localisation etc.).

Néanmoins, l’offre est essentiellement consacrée au résidentiel hors il est de plus en plus difficile de trouver des biens “attractifs”. Un mouvement risque de s’opérer avec une offre se créant sur du commercial.

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, élargissement de gamme des nouveaux acteurs vers de l’investissement commercial en plus du résidentiel.

Prédiction 7 : Une hausse sans précédent des charges de copropriété

L’inflation des matières premières (énergie et autres), augmentation des salaires etc. sont autant de facteurs qui vont entraîner une hausse mécanique des charges de copropriété.

Les charges représentent 504 euros par an en moyenne par appartement. Les trois principaux postes sont habituellement :

• Les fluides (eau, gaz ou fioul pour le chauffage) → Hausse de minimum 15% en 2023
• Les salariés de l’immeuble (gardien par exemple) → Hausse du SMIC
• Les contrats de services qui permettent de gérer, d’assurer et d’entretenir l’immeuble (ascenseurs, poubelles etc.) → Hausse inévitable du fait des coûts des pièces pour les ascenseurs par exemple ou des salaires

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, hausse de plus de 10% des charges de copropriété.

Prédiction 8 : Une baisse brutale des mises en construction type Pinel

Sur l’année 2022, un peu plus de 200 000 opérations immobilières sur le marché du neuf sont réalisées par les particuliers.

Le dispositif Pinel représente une part importante de ces opérations.

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux particuliers de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) et en le louant à un prix plafonné. Il est difficile de donner un nombre exact de logements construits en France chaque année en utilisant ce dispositif, car il n'est pas nécessaire de déclarer l'utilisation du dispositif Pinel lors de la construction d'un logement.

Hors le Pinel va connaître une réforme assez importante réduisant le scope des biens éligibles et l’intérêt économique de ce dispositif.

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, baisse de plus de 5% des opérations nouvelles de type pinel

Prédiction 9 : Une hausse des impayés de loyer

Le phénomène a déjà commencé fin 2022 comme l’a constaté l’Union Sociale pour l’Habitat. Près de la moitié des organismes HLM enregistrent une hausse de plus de 10 % du nombre de ménages en retard de paiement de loyer de plus de trois mois par rapport au 31 décembre 2021, date de la précédente mesure.

La hausse des impayés est inévitable sous l’effet de plusieurs éléments :

• les locataires ont un revenu disponible de plus en plus faible avec une hausse de l’inflation dépassant celle du salaire moyen
• les charges de copropriétés et d’énergie ont augmenté de manière drastique avec un bouclier tarifaire ne couvrant que partiellement l’effet de la hausse du gaz pour les copropriétés avec un chauffage collectif
• les prêts hors immobilier (de consommation en particulier) vont connaître une hausse très importante du taux d’intérêt réduisant encore plus le revenu disponible pour les ménages les plus précaires et ayant recours à ce type de prêt
• la réforme du chômage réduit fortement les allocations avec une baisse de 30% dans certains cas en comparaison des allocations perçus en 2022

Prédictions pour l’immobilier, en 2023, hausse de plus de 5% des impayés de loyer.

Prédiction 10 : La poursuite de la montée du coliving dans l’immobilier

Qu’est-ce que le coliving ?

Le coliving (ou "co-living") est un mode de vie dans lequel plusieurs personnes partagent un espace de vie commun, généralement une maison ou un appartement. Le coliving peut être perçu comme une alternative au logement traditionnel, où chaque individu dispose de son propre logement, et vise à favoriser la convivialité et le partage entre les habitants.

Le coliving peut être organisé de différentes manières. Par exemple, il peut s'agir d'une maison ou d'un appartement dans lequel chaque habitant dispose de sa propre chambre, mais partage les espaces communs tels que la cuisine, le salon et les salles de bains. Il peut également s'agir d'une colocation organisée, dans laquelle chaque habitant dispose de son propre espace de vie, mais partage les espaces communs et les frais de loyer.

Le coliving, pour qui ?

Le coliving est souvent présenté comme une solution adaptée aux personnes qui cherchent à réduire leurs coûts de logement, ou qui souhaitent vivre de manière plus collaborative et solidaire. Cependant, il peut également être pratiqué par des personnes qui apprécient simplement le mode de vie communautaire et le partage de ressources.

Des nouveaux acteurs se sont lancés sur ce segment comme Commune, la casa etc.

A noter qu’en parallèle, le logement intergénérationnel connaît lui aussi une forte croissance. Le logement intergénérationnel consiste à mettre en place des logements qui accueillent à la fois des personnes âgées et des jeunes. L'objectif est de favoriser les échanges entre les générations et de créer du lien social. Le logement intergénérationnel peut prendre plusieurs formes, comme des maisons de retraite médicalisées avec des appartements pour des jeunes travailleurs, ou des maisons partagées entre seniors et jeunes.

Prédictions, en 2023, hausse de plus de 15% de l’offre de coliving en France.

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Rendez-vous en janvier 2024 pour faire le point et voir si ces prédictions pour l'immobilier étaient justes, fausses ou bancales.

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