Si vous êtes un non-résident français vivant à l’étranger et qui souhaite investir dans l’immobilier en France pour le louer et ainsi avoir un complément de revenus ainsi qu'un pied-à-terre pour vos futures retraites ou vacances, vous pourriez rencontrer diverses difficultés pour obtenir un financement, rechercher un logement et le gérer.
C'est pourquoi, une solution clé en main s'impose : l'investissement locatif, qui peut répondre à vos besoins. Ce guide fournit des informations utiles pour les étrangers qui souhaitent investir dans l'immobilier en France.
Investir dans l'immobilier en France tout en vivant à l'étranger est possible, mais cela nécessite une certaine organisation et une connaissance approfondie du marché immobilier français.
Pourquoi faire un investir dans l'immobilier en France depuis l'étranger ?
De plus en plus de Français, résidents comme expatriés, se posent des questions sur leur situation financière future en raison du climat économique actuel. Investir dans l'immobilier, en particulier à des fins locatives, leur permet de répondre à des objectifs à moyen et long terme tels que l'optimisation de leur fiscalité, la génération de revenus complémentaires, la préparation de leur retraite, la protection de leurs proches et la constitution d'un patrimoine durable en vue d'un éventuel retour en France.
Parmi les différentes options d'investissement immobilier, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est certainement le plus approprié pour les expatriés. Ce dispositif français offre des taux de rentabilité attractifs et présente des avantages fiscaux intéressants (revenus locatifs non imposables grâce à la déduction des charges liées à la gestion, aux intérêts du crédit, aux frais de rénovation, etc.). Il est particulièrement adapté aux investisseurs non-résidents, qui peuvent opter pour un bien en résidence avec services pour bénéficier d'une gestion locative totalement déléguée par un gestionnaire-exploitant. Ce dernier prend en charge la recherche de locataires, l'aménagement et l'entretien du bien, la gestion des loyers et les tâches administratives liées aux réglementations françaises, soulageant ainsi les propriétaires expatriés de cette charge importante alors qu'ils habitent à des milliers de kilomètres.
Investir depuis l’étranger en France : est-ce possible ?
Il est parfaitement possible pour un étranger d'investir dans l'immobilier en France, car la loi ne réserve pas la propriété immobilière aux seuls ressortissants nationaux. Que vous soyez un résident de l'Union européenne ou d'un autre pays du monde, vous pouvez acquérir un bien immobilier en France.
Cependant, la loi applicable en matière immobilière est celle du lieu où se trouve le bien, c'est-à-dire la loi française. Vous serez donc soumis aux règles fiscales françaises pour l'imposition des revenus locatifs et de la plus-value immobilière, ainsi qu'aux règles de propriété.
Toutefois, cette disposition ne s'applique pas en matière successorale. En cas de décès, le bien ne sera pas soumis à la loi française, mais plutôt à la loi du dernier lieu de résidence du défunt pour le calcul des droits de succession. Il est possible, sous certaines conditions et avec un testament, de préférer l'application de sa propre loi nationale.
Un résident fiscal étranger peut-il emprunter en France ?
La première étape essentielle d'un projet immobilier pour un expatrié est de s'assurer de sa capacité d'endettement. Beaucoup d'investisseurs expatriés ont tendance à penser que leur salaire élevé leur permettra automatiquement d'obtenir un prêt suffisant pour financer leur projet, mais cela est souvent une erreur.
En effet, les banques appliquent aujourd'hui des critères très stricts pour les expatriés et les classent par niveau de risque croissant, en fonction de leur situation professionnelle : détaché sous contrat français, sous contrat étranger en tant qu'employé d'une entreprise française, sous contrat local d'une entreprise étrangère ou entrepreneur.
Cela rend l'investissement immobilier en France plus complexe pour les non-résidents entrepreneurs, malgré leur salaire généralement élevé. De plus, il est important de noter que les banques ne prennent pas en compte les primes annuelles dans le calcul de la capacité d'endettement, ce qui peut également affecter vos chances d'obtenir un prêt.
Si vous êtes un étranger souhaitant investir en France, vous aurez besoin d'un financement pour votre projet. Bien que ce ne soit pas impossible, il est difficile d'obtenir un prêt immobilier lorsque vous n'êtes pas résident en France. Les banques sont réticentes à prêter de l'argent aux emprunteurs qui vivent à l'étranger car le risque de non-remboursement est plus élevé en raison de la distance.
Votre situation politique et économique actuelle est un facteur déterminant pour l'obtention d'un crédit immobilier. Si vous vivez aux États-Unis plutôt qu'en Iran, il vous sera plus facile de trouver un financement. De plus, votre contrat de travail peut également influencer la décision des banques. Les expatriés employés par une entreprise française ont plus de chances d'obtenir un prêt que les étrangers travaillant pour une entreprise étrangère sous contrat local.
Pour savoir si vous êtes éligible à un prêt immobilier, vous devez vérifier si vos revenus sont suffisamment élevés une fois vos charges déduites. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % pour pouvoir bénéficier d'un crédit. Les investisseurs étrangers doivent disposer d'un apport personnel d'au moins 20 %, tandis que les nationaux peuvent souvent emprunter sans apport. La garantie est également obligatoire pour obtenir un financement, et les organismes de cautionnement sont réservés aux seuls résidents français. En conséquence, les emprunteurs étrangers doivent consentir une hypothèque ou une inscription du privilège de prêteur de deniers.
Il est ensuite nécessaire de trouver une banque qui accepte de prêter aux investisseurs immobiliers étrangers. Les banques en ligne ne sont généralement pas une option, mais certains grands noms du secteur bancaire prêtent de l'argent aux non-résidents français. Étant donné les obstacles à surmonter pour obtenir un prêt en tant qu'investisseur étranger, il peut être utile de faire appel à un courtier immobilier.
Il convient de noter que les notaires sont tenus de vérifier l'origine des fonds pour éviter le blanchiment d'argent. Si des doutes existent quant à leur provenance, ils peuvent signaler l'opération au service TRACFIN.
Comment investir dans l’immobilier en vivant l’étranger ?
Il existe plusieurs façons de trouver un bien immobilier en France depuis l’étranger :
- Les agences immobilières : vous pouvez contacter des agences immobilières françaises pour leur demander de vous envoyer des propositions de biens correspondant à vos critères. Il est important de choisir une agence spécialisée dans les transactions avec les non-résidents.
- Les sites internet spécialisés : il existe des sites internet spécialisés dans les transactions immobilières en France pour les non-résidents. Vous pouvez y trouver des annonces de biens à vendre et contacter directement les vendeurs ou les agences.
- Les réseaux sociaux : certains groupes sur les réseaux sociaux sont dédiés aux transactions immobilières en France pour les non-résidents. Vous pouvez y trouver des annonces de biens à vendre et échanger avec d’autres investisseurs.
- Les salons immobiliers : certains salons immobiliers en France sont dédiés aux investisseurs étrangers. C’est l’occasion de rencontrer des professionnels de l’immobilier et de découvrir des biens à vendre.
Il est important de prendre en compte la localisation du bien, son état général, son prix, ainsi que les coûts supplémentaires tels que les taxes et les frais de notaire. Il est également recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans votre recherche et vous aider à négocier le prix.
Quelle fiscalité pour un investisseur immobilier étranger en France ?
Il est très probable que votre pays ait signé une convention fiscale avec la France, ce qui signifie que les revenus locatifs seront imposés dans le pays source, c'est-à-dire la France. Si vous avez opté pour la location nue, vos recettes locatives seront considérées comme des revenus fonciers. En revanche, si vous avez choisi la location meublée ou le meublé de tourisme, vous percevrez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez ensuite choisir entre le régime micro et le régime réel.
Le régime micro s'applique uniquement si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros pour la location vide, 72 600 euros pour la location meublée et 176 200 euros pour le meublé de tourisme. Il vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % en location vide, 50 % en location meublée et 71 % en meublé de tourisme.
En revanche, le régime réel vous permet de déduire les charges réelles. Il s'applique automatiquement si les plafonds des régimes micro sont dépassés, ou sur option.
Ensuite, vous devez vous poser la question du taux d'imposition. Vous pouvez choisir entre le taux minimum d'imposition, qui est de 20 % si vos loyers ne dépassent pas 27 794 euros et 30 % au-delà. Notez que ces taux sont réduits à 14,4 % et 20 % si vous choisissez d'investir en outre-mer. Ou vous pouvez opter pour le taux moyen, qui sera appliqué si vous y avez intérêt, calculé sur la base de vos revenus étrangers et français.
Vous serez également soumis aux prélèvements sociaux obligatoires de 17,2 % et à la taxation de la plus-value des étrangers en cas de revente.
Est-ce que l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) s'applique pour les non-résidents investisseurs?
Si la valeur de votre patrimoine en France dépasse 1,3 million d'euros, vous serez assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les contribuables non-résidents en France sont imposables à l'IFI à hauteur de leurs biens immobiliers situés en France. En principe, ce droit ne peut être révoqué par les conventions fiscales signées par la France.
Les étapes à suivre pour investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger ?
Voici quelques étapes à suivre pour investir dans l'immobilier en France depuis l'étranger :
- Définir un budget : avant d'investir, il est important de définir un budget réaliste en fonction de vos moyens financiers et des prix du marché immobilier en France.
- Choisir un emplacement : il est important de choisir un emplacement adapté à votre projet d'investissement, en fonction des prix du marché, de la demande locative, de la situation économique et de l'évolution démographique de la région.
- Trouver un bien immobilier : vous pouvez rechercher un bien immobilier en utilisant des sites d'annonces immobilières en ligne ou en faisant appel à une agence immobilière.
- Vérifier la réglementation fiscale : en tant qu'investisseur étranger, vous devez vous familiariser avec la réglementation fiscale française en matière d'investissement immobilier. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour vous guider dans vos démarches.
- Financer votre investissement : vous pouvez financer votre investissement en utilisant vos propres fonds ou en obtenant un prêt immobilier auprès d'une banque française.
- Gérer votre bien immobilier : en tant qu'investisseur étranger, vous pouvez faire appel à une agence de gestion locative pour gérer votre bien immobilier et trouver des locataires.
Comment gérer un bien immobilier depuis l’étranger ?
La gestion d'un bien immobilier en location comporte de nombreuses tâches complexes à réaliser à distance, telles que la rédaction et la publication d'une annonce avec des photos, l'organisation des visites, la sélection des locataires, les travaux d'entretien et de rénovation, la vacance ou la carence locative, la gestion des dégradations et des impayés, ainsi que la déclaration des revenus locatifs et le paiement des impôts correspondants.
Gérer une location depuis l'étranger peut s'avérer compliqué, il est donc préférable de déléguer cette tâche à une personne de confiance, telle qu'un membre de la famille ou un administrateur de biens, moyennant une rémunération.
Gérer une location à distance peut être fastidieux et comporter des risques. Il est donc important de réfléchir à la personne va vous aider et sur la manière dont vous allez interagir avec elle.
Pour vous aider, vous pouvez utiliser un logiciel de gestion locative comme Ublo. Nous offrons un logiciel simple et intuitif pour vous accompagner dans la gestion de vos biens immobiliers depuis l’étranger.
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