En raison de l’inflation, le nombre d’impayés de loyer a connu une hausse importante en 2023. En tant que propriétaire, des solutions existent pour anticiper ce risque et le gérer au mieux.
En 2023, l’inflation continue de peser indéniablement sur le porte-monnaie des Françaises et des Français. Ainsi, le nombre d’impayés de loyers est en hausse (+30% sur l’ensemble du territoire selon une étude d’Imodirect). Cependant, les bailleurs ont plusieurs moyens de se prémunir contre les impayés et de régler le problème à l’amiable avant de se lancer dans des procédures longues et coûteuses.
Vérifier la solvabilité de son futur locataire en prévention des impayés de loyers
Avant de louer son logement, le bailleur a la possibilité de demander des garanties à son locataire et de vérifier sa solvabilité. La plupart du temps, les propriétaires demandent au locataire de gagner 3 fois le montant du loyer et des charges. Pour s’assurer que le locataire dispose bien des ressources suffisantes, il est possible de lui demander ses fiches de paie, son avis d’imposition ou encore des documents qui indiquent sa situation professionnelle.
Attention, vous ne pouvez toutefois pas demander n’importe quel document à votre futur résident. La liste des documents autorisés a été fixée par le décret du 5 novembre 2015. Toute discrimination en raison de l’orientation sexuelle, de l’appartenance à une religion, de l’âge… est également punie par la loi. Le risque encouru est de 45 000€ d’amende et 3 ans de prison.
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Demander un ou plusieurs garants pour éviter les impayés de loyers
Il est également courant de demander à son locataire d’avoir quelqu’un qui se porte caution pour lui. Dans ce cas, la personne désignée comme garant devra payer le loyer dès l’instant où le locataire ne paye plus. Le garant peut être quelqu’un de la famille du locataire mais ce n’est pas obligatoire. Un simple ami peut se porter caution sans problème. Cependant, il est parfois plus rassurant pour un propriétaire de savoir que ce sont les parents ou un membre de la famille qui se porte garant. Là encore, un garant doit généralement gagner 3 fois le montant du loyer et des charges et il est possible de vérifier ces informations en demandant les mêmes documents qu’au locataire.
Bon à savoir : même s’il est rare que les propriétaires en demandent plus de deux, il n’y a pas de nombre limite de garants. Il faut aussi faire preuve de bon sens et éviter les abus pour permettre à tout le monde de pouvoir se loger sans trop de difficultés.
Pour les personnes plus précaires qui n’ont aucun garant, il existe la Garantie Visale proposée par Action Logement. Celle-ci est gratuite. Pour l’obtenir, il faut remplir un dossier en ligne et répondre à plusieurs critères. Il faut avoir entre 18 et 30 ans. Les personnes de plus de 30 ans peuvent également l’obtenir si elles ont été embauchées depuis moins de 6 mois et qu'elles touchent jusqu’à 1500€ net par mois ou qu’elles sont en mobilité professionnelle. Une fois obtenue, cette garantie permet aux propriétaires d’être couverts pendant 36 mois si le loyer est de 1500€ maximum en Île-de-France et de 1300€ sur le reste du territoire. Les éventuelles dégradations sont également prises en charge par Visale si leur montant ne dépasse pas deux mois de loyer.
Souscrire à une assurance loyers impayés
Une autre solution pour anticiper le risque de loyers impayés est la souscription à une assurance spécifique. Il s’agit d’ailleurs d’une des méthodes les plus efficaces pour se prémunir contre les impayés. En effet, souscrire à une GLI (Garantie Loyers Impayés) permet d’être indemnisé en cas de retard de paiement, de dégradations, de départ prématuré d’un locataire et de se faire rembourser les frais de procédure lorsqu’une action en justice est lancée contre le locataire. De plus, l’assurance peut vous aider à détecter les faux documents si vous lui fournissez le dossier de votre locataire, ce qui est fortement recommandé.
La GLI est donc une garantie très efficace qui a un coût. Celui-ci dépend de l’assureur choisi, des options voulues par le propriétaire, du montant de loyer, etc. En moyenne, il faut compter entre 2,5 et 5% du montant du loyer annuel charges comprises.
Réagir rapidement en cas de loyers impayés
Si vous êtes tout de même confronté à un impayé de loyer, l’important est de réagir rapidement. Pour cela, il faut avoir un œil constant sur les paiements qui vous sont dûs. Avec un logiciel en ligne comme Ublo, vous pouvez suivre en temps réel où en sont vos paiements et agir dès qu’il y a un retard. Une fois que vous avez l’information, vous pouvez contacter le locataire pour tenter de régler la situation à l’amiable. Il est préférable de dialoguer avant de lancer une quelconque procédure judiciaire. Le locataire peut avoir des difficultés temporaires et vous pouvez trouver un moyen de vous arranger entre vous. Si la situation persiste, vous pourrez alors vous tourner vers la justice.
