Les mots loi Carrez, surface habitable et surface utile sont des termes couramment utilisés dans les annonces immobilières. Les deux concernant la superficie du bien immobilier, quelle est leur différence ?
Qu’est-ce que la surface loi Carrez ?
La loi Carrez, entrée en vigueur en 1997, est un diagnostic immobilier qui concerne la surface habitable d’un bien immobilier. Cette loi protège les acheteurs de lots de copropriété en obligeant le vendeur d’afficher la superficie privative du bien. Cette superficie privative est la superficie Carrez.
Dans cette dernière, certains éléments du bien sont déduits. C’est le cas des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.
Attention, dans le calcul, il n’est pas tenu compte :
- des planchers des parties des locaux possédant une hauteur sous plafond inférieur à 1m80
- des lots ou des fractions de lots ayant une surface inférieure à 8m2
La loi Carrez stipule qu’il est obligatoire de faire figurer la surface d’une habitation dans un acte de vente. Toutefois, tous les biens immobiliers ne sont pas concernés. En effet, cette obligation n’est que pour les logements en copropriété possédant une surface supérieure à 8m2, et non les maisons individuelles.
Voici un exemple visuel de ce que prend en compte la surface Carrez :
Source : Groupe AC environnement
Quelle différence avec la surface habitable ?
Contrairement à la surface loi Carrez qui ne doit être calculée que pour certains logements, la surface habitable (ou surface “loi Boutin”), elle, se calcule dans tous les cas. De plus, si la superficie Carrez doit être mentionnée dans un acte de vente, l’espace habitable lui doit être mentionné dans le bail.
Dans le calcul en lui-même, la superficie habitable, comme la superficie Carrez, ne prend pas en compte les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres.
La différence est que la surface habitable ne prend pas en compte la superficie des combles non aménagés, des sous-sols (cela inclut les caves), remises (inclut les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.
Pour que cela soit plus simple à visualiser, voici un tableau récapitulatif de ce que les différentes surfaces prennent en compte :
Qu’est-ce que la surface utile ?
La surface utile, contrairement aux deux autres, prend en compte les annexes, soit les pièces extérieures au logement. Tout comme les deux surfaces précédentes, pour être prises en compte, ces annexes bénéficient d’une hauteur sous-plafond de 1m80, et sont exclusives à l’occupant.
Plus précisément, la surface utile est constituée de la surface habitable du bien ainsi que la moitié de la surface des annexes. Sa superficie est donc égale ou supérieure à celle de la surface habitable, puisque des pièces supplémentaires sont ajoutées dans son calcul.
Le rôle de cette surface a évoluée depuis quelques années. Aujourd’hui, en plus d’être utilisée pour évaluer le montant des habitations à loyers modérés (les HLM), elle est l’est également pour :
- Calculer les subventions de l’État, et calculer la somme des aides accordées dans les différents plans de logements prévus pour les locataires le plus dans le besoin (PLI, PLS…)
- Calculer les plafonds de loyers des logements neufs, acquis dans le cadre de régimes de défiscalisation
Si l’on prend comme exemple un appartement 3 pièces de 100m2 avec un balcon de 10m2 et des combles non aménagées, alors la surface loi Carrez est de 95m2, et la surface habitable est de 90m2. Pour la surface utile, il faut rajouter 50% de la superficie du balcon soit 5m2. L’appartement a donc une surface utile de 95m2.
Des trois surfaces, la surface habitable est la plus petite surface. En effet, elle prend moins d’éléments en compte que les deux autres.
La surface loi Carrez : que dit la loi ?
Comme nous l’avons dit plus haut, la mention de la superficie Carrez doit obligatoirement être stipulée dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente.
Si cela n’est pas respecté, l’acheteur est en droit de demander la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance (en respectant le délai d’un mois après signature).
Pour réaliser le métrage de ces différentes surfaces, il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel. Toutefois, cela reste conseillé. En effet, le propriétaire prend le risque de subir une sanction en cas d’erreur.
Si l’espace Carrez mentionné est incorrect suite à une erreur de calcul, et que la superficie indiquée est inférieure de plus de 5% à la surface réelle du bien, alors l’acheteur peut prétendre à une réduction du prix de vente. Pour cette action, ce dernier a un an après la signature de l’acte de vente pour en faire la demande.
Pour la surface habitable également, une sanction est prévue en cas d’erreur de calcul. Depuis 2014, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Si au niveau de la vente la superficie Carrez doit être obligatoirement mentionnée, dans le cas d’une location, seule la surface habitable est obligatoire dans le bail.
La surface Carrez à Ublo
Pour aider les bailleurs, chez Ublo, nous avons mis en place un système permettant de rentrer et d’afficher directement la surface habitable et la surface Carrez.
Grâce à cela, le gestionnaire ainsi que le locataire peuvent avoir accès à toutes les informations nécessaires du logement, en seulement un coup d’œil.
La loi Carrez à l'international
L'équivalent de la loi Carrez dans les pays européens et à l'échelle internationale varie selon les législations nationales. Voici quelques exemples :
- En Belgique, la superficie des biens immobiliers est régie par la loi Breyne, qui impose aux promoteurs immobiliers de mentionner la superficie habitable dans les contrats de vente.
- En Espagne, la superficie des biens immobiliers est régie par la loi sur la propriété horizontale, qui définit la superficie utile et la superficie construite. La superficie utile est la surface habitable, tandis que la superficie construite comprend également les murs, les cloisons et les balcons.
- Au Royaume-Uni, la superficie des biens immobiliers est régie par le Code de mesurage de la propriété (IPMS), qui définit la superficie brute et la superficie nette. La superficie brute comprend tous les espaces intérieurs, tandis que la superficie nette exclut les murs, les cloisons et les escaliers.
- Aux États-Unis, la superficie des biens immobiliers est régie par l'American National Standard for Single-Family Residential Buildings (ANSI), qui définit la superficie habitable et la superficie non habitable. La superficie habitable comprend les espaces de vie, tandis que la superficie non habitable comprend les garages, les sous-sols et les greniers.
Au niveau international, il existe également des normes de mesurage de la superficie des biens immobiliers, telles que la norme internationale de mesurage de la propriété (IPMS), qui a été développée par l'International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC). Cette norme vise à harmoniser les pratiques de mesurage de la superficie des biens immobiliers dans le monde entier.
Question fréquentes (FAQ)
Quels sont les recours possibles pour l'acheteur en cas d'erreur de mesurage de la surface Carrez inférieure à 5% ?
Si l'erreur de mesurage de la surface Carrez est inférieure à 5%, l'acheteur ne peut pas exiger une diminution du prix de vente. Cependant, il peut engager une action en justice pour demander la résolution de la vente ou des dommages et intérêts.
Comment faire pour mesurer correctement la surface Carrez de son bien immobilier ?
Pour mesurer correctement la surface Carrez, il est recommandé de faire appel à un professionnel tel qu'un géomètre-expert. Toutefois, si vous souhaitez le faire vous-même, vous devez mesurer la superficie des planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne doivent pas être pris en compte.
Est-il possible de demander une révision de la surface Carrez après l'achat d'un bien immobilier ?
Non, il n'est pas possible de demander une révision de la surface Carrez après l'achat d'un bien immobilier. C'est pourquoi il est important de vérifier la surface mentionnée dans l'acte de vente avant la signature et de faire appel à un professionnel en cas de doute.
Quels biens immobiliers sont concernés par la Loi Carrez ?
La Loi Carrez s'applique aux lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 m², mais pas aux maisons individuelles.
Doit-on obligatoirement faire appel à un professionnel pour mesurer la surface Carrez ?
Bien que non obligatoire, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs de calcul.
Quelles sont les plus grosses fraudes liées à la loi Carrez ?
Les plus grosses fraudes liées à la Loi Carrez incluent souvent la manipulation des mesures pour inclure des surfaces non comptabilisables, telles que les balcons, les terrasses, ou les zones avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Certains vendeurs peuvent également omettre des parties du bien ou utiliser des méthodes de mesure incorrectes pour gonfler artificiellement la surface déclarée. Ces fraudes peuvent conduire à des litiges et à des demandes de réduction de prix lorsque la véritable surface est découverte.
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