Adoptée en 1970 et dédiée au député Michel Hoguet, la loi Hoguet constitue une base essentielle des règles qui encadrent les ventes et achats immobiliers en France.
Elle a été modifiée plusieurs fois, notamment en 2014 avec la loi Alur. L’objectif principal de la loi Hoguet est de protéger les consommateurs et de minimiser les risques financiers dans les transactions immobilières. En imposant des règles strictes aux professionnels, tels que la possession d'une carte professionnelle et d'une garantie financière, la Loi Hoguet sert de rempart pour garantir la transparence et l'intégrité dans le secteur immobilier. À travers cet article, on vous présente les points principaux qu’encadre cette loi.
Qui concerne la loi Hoguet ?
La loi Hoguet est spécifiquement destinée aux agents immobiliers agissant en tant que professionnels. Les particuliers qui mettent en vente ou en location leurs propres biens immobiliers ne sont pas soumis à cette réglementation. Toutefois, ils doivent se conformer aux lois et règlements en vigueur régissant la vente et la location de biens immobiliers, tels que la loi Alur, par exemple.
Parmi les principaux acteurs concernés par cette réglementation, on trouve :
- les agents immobiliers et mandataires
- les marchands de listes
- les syndics de copropriété
- les administrateurs de biens
- les chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires
Que dit la loi sur les mandats de gestion ?
Les mandats de gestion sont des contrats établissant la relation entre un propriétaire et un professionnel de l'immobilier pour la vente ou la location d'un bien. La loi Hoguet encadre ces mandats et en impose la détention à tous les agents immobiliers pour leur permettre d’intervenir au nom de leur client.
Le mandat peut revêtir différentes formes, à savoir simple, co-exclusif, semi-exclusif ou exclusif, conformément à l'article 6 de la loi Hoguet.
Par ailleurs, plusieurs mentions doivent impérativement figurer sur le mandat, notamment :
- Son objet
- L'autorisation expresse de recevoir des fonds à destination du mandant
- Les prestations engagées par l'agent immobilier
- L'engagement de l'agent immobilier à entreprendre toutes les démarches nécessaires pour concrétiser la transaction ou la location
- Les honoraires perçus par l'agence immobilière
- La personne rémunérant l'agent
La loi Hoguet et la carte professionnelle
En vertu de cette loi, toute personne exerçant des activités telles que la transaction immobilière, la gestion locative ou la location, doit détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI). Cette carte atteste que le professionnel répond aux critères exigés par la loi pour exercer dans le secteur immobilier. Contrairement à la procédure antérieure réalisée par la préfecture, cette carte a désormais une validité de 3 ans, renouvelable, au lieu des 10 ans précédents.
Pour obtenir cette carte, le professionnel doit suivre les démarches d'immatriculation et fournir des preuves de son aptitude professionnelle, de son intégrité, de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ainsi que de sa couverture par une assurance responsabilité civile professionnelle. De plus, il doit présenter une attestation de souscription à une caisse de garantie financière, généralement fournie par une banque ou un organisme professionnel, afin de garantir une couverture en cas de dommages causés aux clients ou à des tiers dans le cadre de son activité.
La carte professionnelle est un gage de compétence et de légitimité pour les professionnels de l'immobilier, tout manquement à cette obligation est passible de sanctions conformément à la loi.
La loi Hoguet sur les honoraires
Les honoraires d'une agence immobilière représentent les frais rémunérant les services fournis par l'agence dans le cadre d'une transaction immobilière. Ces coûts couvrent généralement diverses prestations, telles que la recherche de biens, la gestion administrative, la négociation, la rédaction de contrats, et d'autres services liés à la vente, à la location ou à la gestion immobilière.
La loi en impose une transparence totale en exigeant que les tarifs et modes de calcul des prestations des agences immobilières soient clairement affichés dans leurs vitrines. De plus, la loi prévoit l'émission systématique d'une facture pour les clients, détaillant les honoraires perçus. Cette obligation vise à garantir une relation commerciale transparente et équitable entre les professionnels et les particuliers. La loi Hoguet interdit également aux agents immobiliers de facturer des sommes à leurs clients si le compromis de vente n'aboutit pas ou si le vendeur retire son bien de la vente, même si l'agent a engagé des frais importants pour l'estimation et la visite du bien.
La garantie financière des agences immobilières
La garantie financière immobilière est une obligation fondamentale pour les agents immobiliers, encadrée par la loi Hoguet. La garantie vise à protéger les parties prenantes d'une transaction en cas de défaut de l'agent immobilier.
Selon la loi Hoguet, le montant de cette garantie doit être d'au moins 30 000€ pour les deux premières années, puis porté à 110 000€ par la suite. Elle doit couvrir l'ensemble des activités de l'agent immobilier, qu'il s'agisse de gestion immobilière ou de transactions immobilières.
Cependant, le décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010 a apporté une exception à cette obligation. Les agents immobiliers ont désormais la possibilité de ne pas souscrire à une garantie financière s'ils n'encaissent pas de fonds. Cette exception implique que l'agent immobilier atteste sur l'honneur de ne pas détenir de fonds ni avoir l'intention de le faire, tout en respectant des obligations de publicité, notamment en affichant cette habilitation dans son agence.
Bien que l'obligation reste la règle, de nombreux agents immobiliers choisissent d'invoquer cette exception et exercent sans garantie financière. La garantie financière agence immobilière est importante, car elle intervient en cas de défaut de l'agence, assurant ainsi que les parties prenantes de la transaction puissent récupérer leurs fonds dans divers scénarios tels que fraude, malversation, faillite, détournement de fonds, rançon, ou arrêt de l'activité pour cause de faillite. Elle couvre les activités de gestion, de syndic et de transaction immobilière, avec différentes cautions financières selon qu'il y ait ou non maniement de fonds, et avec des plafonds spécifiques.
Par exemple, la Socaf, en tant qu'organisme de caution mutuelle, joue un rôle essentiel dans la garantie financière des professions immobilières, conformément à la loi Hoguet.
Qu’est ce que la pointe de trésorerie ?
La "pointe de trésorerie" désigne le moment où l'agence immobilière encaisse des fonds de ses clients, dépassant ainsi le plafond initial de la garantie financière. Par exemple, si une agence immobilière a une garantie financière de 110 000€ et qu'elle encaisse des fonds pour un montant de 120 000€, il y a une "pointe de trésorerie" de 10 000€.
Dans ces situations, l'agence immobilière doit régulariser cette "pointe de trésorerie" en augmentant le montant de sa garantie financière. Cela garantit le respect des obligations légales en matière de garantie financière, assurant ainsi la protection des fonds de ses clients. Cette démarche vise à éviter tout risque de défaut financier de l'agence et à maintenir la confiance des parties prenantes dans les transactions immobilières.
L’évolution de la loi Hoguet
La loi Hoguet a subi des changements importants grâce à l'article 9 de la loi Alur du 24 mars 2014, cherchant à rendre les règles immobilières plus modernes et adaptées à notre époque.
Avec ces évolutions, la loi Alur a étendu les règles de la loi Hoguet aux syndics de copropriété, élargissant ainsi les responsabilités de la réglementation. Une modification importante concerne la durée de validité de la carte professionnelle, passée de 10 à 3 ans depuis juillet 2015. La Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) est maintenant responsable de la délivrance de cette carte, remplaçant les préfectures.
La loi Alur a également introduit des règles importantes sur la formation continue pour les professionnels de l'immobilier, en mettant l'accent sur des questions importantes comme la non-discrimination dans l'accès au logement et le respect des règles éthiques. Depuis le 1er janvier 2021, ces formations incluent spécifiquement ces sujets, conformément au décret n°2020-1259 du 14 octobre 2020.
En parallèle, la transparence financière a changé. Les rémunérations et les honoraires des professionnels de l'immobilier ne sont plus obligatoirement enregistrés dans des annuaires publics, ce qui représente un changement dans la manière dont ces informations sont partagées.
Enfin, la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est une avancée majeure dans la réglementation, promouvant les principes moraux, la probité et les compétences nécessaires pour exercer ce métier. Ces ajustements montrent la volonté de rendre la loi Hoguet plus moderne afin de s'adapter aux réalités du marché immobilier contemporain.
Les sanctions en cas de non respects de la loi
Dans le cadre de la loi Hoguet, des sanctions strictes sont prévues pour les agents immobiliers en cas de non-respect de certaines obligations.
Non détention d'une carte G
Premièrement, exercer la profession sans détenir la carte professionnelle appropriée constitue une infraction passible de six mois d'emprisonnement et d'une amende de 7500 euros, conformément à l'article 14 de la loi Hoguet. Si, en plus de cette absence de carte, l'agent perçoit des sommes de la part de ses clients pendant la période d'exercice illégal, la peine encourue s'aggrave, atteignant jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende.
Mandat et registre
Deuxièmement, le non-respect de l'obligation de consigner tous les mandats dans un registre pendant une période de deux ans expose également l'agent immobilier à des sanctions sévères. Conformément à l'article 16 de la loi Hoguet, l'agent qui ne tient pas à jour ce registre peut être condamné à une peine allant jusqu'à deux ans d'emprisonnement et à une amende pouvant atteindre 30 000 euros. Ces sanctions visent à garantir la transparence et la conformité des pratiques des agents immobiliers, renforçant ainsi la protection des consommateurs et le bon exercice de la profession.
Conclusion
La loi Hoguet joue un rôle important pour protéger les clients et promouvoir une conduite éthique parmi les agents immobiliers en France. Il est essentiel que les professionnels de ce secteur comprennent bien la loi et la respectent rigoureusement. Cela va au-delà d'éviter des problèmes légaux potentiels, contribuant ainsi à établir un environnement de confiance et de sécurité pour tous les clients impliqués dans des transactions immobilières.
